[아파트, 주택 거래량 비교분석] 서울집값 정말 떨어졌나?! 전국구 비교 분석 ①

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현재 부동산 관련 기사와 부동산 관련 통계 및 분석 사이트 등을 돌아다니며 자료 수집하였고
개인적인 생각을 작성한 글입니다.

PART 1 에서는 강남,서초,용산,송파,마포구를 분석하였고, 이후 3~5개 구로 나누어 올릴 예정입니다.

 

2022년 주택 매매 거래량 분석 (1월~8월)

위 그래프는 서울 부동산 정보광장의 자료(https://land.seoul.go.kr/)를 참조하였습니다. 
오늘 쏟아진 기사들의 내용을 보고 과연 진짜 아파트 가격은 줄어들었나? 그럼 얼마나 줄었길래 자극적인 기사 타이트들이 나왔나 궁금했습니다.    

 

 

서울특별시 주택 총 매매 거래량 증감률

구분	1~2월	2~3월	3~4월	4~5월	5~6월	6~7월	7~8월
증감률	-15%	41.6%	22.7%	-1.6%	-21.4%	-29.4%	-50.2%

매매 거래량은 전월 대비 50%의 감소량을 보이며, 현재의 매매거래의 동향을 보여주고 있습니다.
실제로 주변 부동산을 찾아보면 문을 열지 않고 부재중 연락처를 남겨 놓은 분들이 대부분이며, 부동산 폐업률 역시 개업보다 늘어나고 있는 추세입니다. 

 

2022년 주택 전월세[반전세 포함] 거래량 분석

서울특별시 주택 총 전월세 거래량 증감률

구분	1~2월	2~3월	3~4월	4~5월	5~6월	6~7월	7~8월
증감률	6.8%	-5.5%	-6.8%	-1.7%	-9.1%	-3.6%	-33.4%

올해 전월세 증감률은 2월부터 지속적으로 하락해 왔습니다. 2월을 기준으로 한다면 거의 50% 정도 거래량이 줄어들었으며, 전월대비 33.4%가 줄어들었습니다. 

최고치를 발하던 4월 기준 현재 대비 매매 거래량 감소율 50%, 전월세 역시 2월부터 꾸준히 하락하여 현재는 50% 가까이 감소율을 보이고 있습니다.

현 정부의 부동산 정책, 금리인상, 국제적 인플레이션, 경기침체, 러&우 전쟁, 원유 생산 감소 등의 현재 #스태그 인플레이션이 우려되는 상황 속에서 연말까지 연준과 한국은행의 금리는 더 올릴 거라는 목표를 내놓고 있는 상황에서 정말 서울 시의 아파트 가격은 내려갔을까요?

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강남구 21년 ~22년 8월 비교

21년 22년 강남구 매매,전세, 거래량 비교

강남구 평균 매매가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월대비(%)
20평형 미만	5,494	5,442	5,420	- 1.3	-0.4
20~30평형	7,755	8,132	8,150	+ 5.0	+ 0.2
30~40평형	7,488	7,941	7,963	+ 6.3	+ 0.2
40~50평형	7,145	7,665	7,701	+ 7.7	+ 0.4
50평 이상	7,373	8,145	8,205	+ 11.2	+ 0.7
합 계	35,255	37,325	37439	+ 6.1	+ 0.3

매매 형태의 작년 대비 평균가 상승률입니다.작년 대비하여 20평형은 미미한 하락을 보이고,  현재 수요가 높은 20~40평형 까지는 5~6% 상승률을 보였습니다.  전월 대비 전반적인 상승을 이어갔습니다.



강남구 평균 전세가 비교 (단위 :  만원)

구분	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월대비(%)
20평형 미만	2,382	2,510	2,497	+ 4.8	- 0.5
20~30평형	3,323	3,174	3,153	- 5.1	- 0.6
30~40평형	3,454	3,319	3,310	- 4.1	- 0.2
40~50평형	3,644	3,508	3,494	- 4.1	- 0.3
50평 이상	3,627	3,641	3,618	+ 1.4	- 0.6
합 계	16,430	16,125	16,072	- 2.1	- 0.3

전세의 경우는 20평형 미만의 전세와, 50평 이상의 전세 가격이 상승을 보였습니다.  20~40평형읜 전반적인 하락세를 보입니다. 전월 대비 전반적인 하락세를 보이지만 큰 차이는 없다고 보입니다. 

작년 대비 현재의 강남구는 하락세를 보인다라는 느낌이 전혀 들지 않습니다.  그 이유는 거래량의 차이입니다. 

강남구 총 거래량

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비 (%)	전월 대비(%)
20평형 미만	239	207	131	-57.8	-36.7
20~30평형	590	363	274	-53.5	-53.5
30~40평형	732	445	254	-65.3	-39.2
40~50평형	25	8	0	-100	-100
50평 이상	104	86	54	-48	-48
합 계	1690	1109	713	-57.8	-35.7

가격의 하락은 거래량과 비교해 보았을 때 하락세를 타고 있다고 생각되지 않습니다. 전월 대비 거래량의 감소를 따져보면 강남구의 하락세는 아직이라고 보입니다. 

 

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서초구 21년 ~22년 8월 비교

21년 22년 서초구 매매,전세, 거래량 비교

 

서초구 평균 매매가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	3,653	3,619	3,608	- 1.2	- 0.3
20~30평형	4,219	4,292	4,295	1.8	0.06
30~40평형	4,318	4,415	4,417	2.2	0.04
40~50평형	4,314	4,573	4,587	6.3	0.3
50 평형 이상	5,118	5,664	5,700	11.3	0.6
합 계	21,622	22,563	22,607	4.5	0.19

서초구는 작년 대비 높은 매매 평균 가는 상승률을 보이지만 전월 대비 상승률은 소폭 상승한 것으로 보입니다.
수요층이 많은 20~40평형의 평균가는 4,200만 원 ~4,600만 원 사이의 평균가로 형성되어있는 것으로 보입니다. 하지만 이 수치는 통계의 수를 나누어 평균을 구한 수치이기에 실 매물들의 거래 가격에서는 차이를 보일 수 있습니다. 

서초구 평균 전세가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	1,667	1,679	1,675	0.4	- 0.2
20~30평형	2,149	2,085	2,073	3.5	- 0.5
30~40평형	2,335	2,253	2,241	- 4.0	- 0.5
40~50평형	2,359	2,335	2,330	- 1.2	-0.2
50 평형 이상	2,810	2,887	2,881	2.5	-0.2
합 계	11,320	11,239	11,200	- 1	-0.3

전세 평균가는 전반적인 하락세를 보였습니다.  평균적으로 -0.3 % 정도 하락하였으나,  전월 거래량 감소를 생각해본다면 전세가격 역시 그닥 하락세라고 보기 힘들거 같습니다.

서초구 평균 거래량 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	4105	4257	2242	- 45.3	- 47.3
20~30평형	9651	6712	5044	- 47.7	- 24.8
30~40평형	6192	5211	3448	- 44.3	- 33.8
40~50평형	277	41	13	- 95.3	- 68.2
50 평형 이상	464	384	227	- 51.0	- 40.8
합 계	20,689	16,605	10,974	- 46.9	- 33.9

 

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용산구 21년 ~22년 8월 비교

21년 22년 용산구 매매,전세, 거래량 비교

 

용산구 평균 매매가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월대비(%)
20평형 미만	4,883	5,431	5,453	+ 11.6	+ 0.8
20~30평형	6,145	6,662	6,691	+ 8.8	+ 0.4
30~40평형	5,846	6,335	6,367	+ 8.9	+ 0.5
40~50평형	5,582	6,322	6,352	+13.7	+ 0.4
50평 이상	5,776	6,725	6,793	+ 17.6	+ 1.0
합 계	28,232	31,475	31,656	+ 118.3	- 0.5

용산구 평균 전세가 비교 (단위 :  만원)

구분	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월대비(%)
20평형 미만	2,094	2,194	2,208	+ 4.7	+ 0.6
20~30평형	2,702	2,594	2,569	- 4.9	- 0.9
30~40평형	2,688	2,574	2,550	- 5.1	- 0.9
40~50평형	2,758	2,829	2,835	+ 2.7	+ 0.2
50평 이상	3,353	3,735	3,773	+ 12.5	+ 1.0
합 계	13,595	13,926	13,935	+ 2.5	+ 0.06

용산구 역시 작년 대비 매매거래 가격은 전반적인 상승을 보이고 있으며, 전월 대비도 평형 별 상승을 보이고 있습니다.  전체 거래가에서 전월 대비 매매가는 소폭 하락세를 보이고 있지만 아직 하락세가 시작되었다고 보기는 힘듭니다.
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용산구 총 거래량

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비 (%)	전월 대비(%)
20평형 미만	58	52	1	- 98.2	- 98.0
20~30평형	152	127	82	- 46.0	- 35.4
30~40평형	115	92	71	- 38.2	- 11.9
40~50평형	8	3	0	-	-
50평 이상	43	53	16	- 62.7	- 69.8
합 계	376	327	170	- 54.7%	- 48.0

용산구는 작년 대비, 전월대비 전반적으로 거래량은 점점 줄어들고 있었습니다. 그에 반면 매매가는 상승하고, 전월세도 주 수요층 20~40평형의 전세 가격만 하락하였습니다. 

 

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송파구 21년 ~22년 8월 비교

21년 22년 송파구 매매,전세, 거래량 비교

송파구 평균 매매가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	5,635	5,540	5,525	- 1.9	- 0.2
20~30평형	5,510	5,548	5,553	+ 0.7	- 0.09
30~40평형	6,134	6,087	6,072	- 1.0	- 0.2
40~50평형	5,159	5,296	5,299	+ 2.7	+ 0.05
50평형 이상	5,175	5,364	5,365	+ 3.6	+ 0.01
합 계	27,613	27,835	27,818	+ 0.7	- 0.06

송파구의 집값은 20~40평형의 집값은 하락세를 보이나 전반적으로 평균을 유지하고 있으며,   전반적인 40~50 평형 ↑은 위 강남구를 제외하고  위 2개의 구와 동일 하게 상승을 하고 있습니다. 


송파구 평균 전세가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	2,497	2,396	2,371	- 5.0	- 1.0
20~30평형	2,679	2,525	2,505	- 6.4	- 0.74
30~40평형	2,969	2,762	2,739	- 7.7	- 0.8
40~50평형	2,608	2,508	2,505	- 3.9	- 0.1
50평형 이상	2,633	2,573	2,551	- 3.1	- 0.8
합 계	13,386	12,764	12,671	- 5.3	- 0.7

 전세는 전반적인 하락세를 보이나 작년 대비하여 10% 내외이며, 전월 대비 1% 내외로 크게 시세에 영향력을 보이지는 않을 것으로 보입니다. 하지만 전반적인 거래량이 줄고 있으며,  많은 수요층을 보유한 20~40평형 의 거래량은 상대적으로 거래량을 유지하고 있습니다.


송파구 총 거래량

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	215	206	196	- 8.8	- 4.8
20~30평형	681	440	367	- 46.1	- 16.5
30~40평형	543	605	355	- 34.6	- 41.3
40~50평형	49	4	1	- 97.9	- 75
50평 이상	63	42	30	- 52.3	- 28.5
합 계	1,551	1,297	949	- 38.8	- 26.8

 

 

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마포구  21년 ~22년 8월 비교

21년 22년 마포구 매매,전세, 거래량 비교

마포구 평균 매매가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	4,169	4,184	4,196	-	+ 0.2
20평 ~30평형	5,042	5,091	5,078	+ 0.7	- 0.2
30평 ~40평형	4,412	4,490	4,493	+ 1.8	+ 0.06
40평 ~50평형	4,058	4,292	4,304	- 6.0	+ 0.2
50평형 이상	3,575	3,971	3,998	+ 11.8	+ 0.6
합 계	21,256	22,028	22,069	+ 3.8	+ 0.1

마포구는 전반적인 매매가 상승세가 보이고 있습니다. 큰폭의 상승은 아니지만 하락세를 보이지 않고 있으며, 작년, 전월 대비 매매가 방어가 되고 있는 것으로 생각됩니다. 


마포구 평균 전세가 비교 (단위 :  만원)

	21년 8월	22년 7월	21년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	2,177	2,212	2,193	+ 0.7	- 0.8
20평 ~30평형	2,525	2,431	2,419	- 4.19	- 0.4
30평 ~40평형	2,507	2,515	2,504	- 0.01	- 0.4
40평 ~50평형	2,396	2,422	2,415	+ 0.7	- 0.2
50평형 이상	2,218	2,460	2,491	+ 12.3	+ 1.2
합 계	11,823	12,040	12,022	+ 1.6	- 0.1

전세가 역시 큰차이는 보이지 않고 있습니다. 하지만 작년 대비 하락세를 타고 있는 20~30평형의 주택은 매매가 대비 상당한 차이를 보이고 있습니다.  

마포구 총 거래량

	21년 8월	22년 7월	22년 8월	작년 대비(%)	전월 대비(%)
20평형 미만	128	124	78	- 39.0	- 37.0
20평 ~30평형	538	261	240	- 55.3	- 8.0
30평 ~40평형	299	208	169	- 43.4	- 18.7
40평 ~50평형	10	4	0	-	-
50평형 이상	11	6	1	- 90.9	- 83.3
합 계	986	603	488	- 50.5	- 19.0

 

21년 8월

22년 7월

이렇게 [ 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 마포구 ] 전반적인 매매, 전세, 거래량을 비교해 보았습니다. 
뉴스기사에 타이틀은 혼란을 야기할 수 있어 직접 계산 해보았습니다. 거래량 감소는 맞는거 같습니다. 하지만 전반적인 하락세가 눈에 띄게 보이고 있지는 않은 거 같습니다. 서울권에 남은 다른 지역구들을 더 올려볼 계획이지만 현재 작성된 글의 수치들을 보았을 경우에는 아직 부동산의 하락세는 오지 않았다라는 결론을 조심스럽게 이야기 해봅니다.

오늘부터[8.1] 생애최초 주택구매자LTV 80% / 금리 인상으로 인한 "대출이자" 실제로 규제가 완화 된것인가.

오늘부터[8.1] 생애최초 주택구매자LTV 80% / 금리 인상으로 인한 "대출이자" 실제로 규제가 완화 된